Шаг первый: создание группы активистов Создайте инициативную группу из жильцов дома для решения этого вопроса. Один в поле не воин, и еще одна голова хорошо, а две лучше. Смена управляющей компании осуществляется в результате голосования собственников, поэтому остальные жильцы должны быть в курсе происходящего. Желательное условие – предварительно заручиться предварительной поддержкой большинства собственников.
Шаг второй: выбор альтернативной управляющей компании
Определитесь, какую управляющую организацию вы хотели бы видеть взамен действующей.. Провести второе собрание, посвященное выбору управляющей компании, будет весьма проблематично, поэтому вопрос отказа от одной организации и выбора другой необходимо решать одновременно.
· Для начала предлагаем вам изучить всевозможные рейтинги управляющих организаций, встречающиеся в сети. В каждом регионе свои ресурсы, составляющие рейтинговые шкалы.
· Не поленитесь поискать отзывы в сети о понравившихся вам компаниях. Конечно, необходимо понимать особенности человеческого менталитета. Люди охотнее оставляют плохие отзывы, нежели хорошие. При этом, оставляя негативный отзыв, зачастую автор утаивает некоторые важные детали и неоднозначные нюансы. Поэтому мысленно избавьте от эмоциональной окраски такие тексты, воспринимайте только факты и подключайте критическое мышление.
· Исследуйте близлежащие районы и жилые комплексы. Начните с осмотра – если вам нравится внешний вид, ухоженность подъездов, чистота придомовой территории, возьмите на вооружение эту управляющую организацию. Информация об управляющей организации, а именно ее официальное название, адрес, режим работы и веб-адрес в соответствии с действующим порядком должна быть размещена на табличке или на доске объявлений жилого дома.
· По возможности проведите личную беседу с жильцами понравившихся домов. Спросите, насколько они довольны работой организации. Поинтересуйтесь средним размером платежки в зимний и летний период. Помните о том, что дешево – не значит качественно. Выбирайте организацию со средним ценником. Неплохо было бы узнать, как оперативно организация реагирует на поломки и внештатные ситуации.
· Изучите сведения о самой организации – кто руководитель, как давно она существует на рынке, какими активами обладает – техника, квалификация персонала. Не будет ли она нанимать сторонние организации для исполнения своих обязанностей. Это в конечном итоге отразится на кошельке конечного потребителя услуг.
· Поинтересуйтесь в самой управляющей компании, согласна ли она взять ваш дом под свое крыло. Не стесняйтесь задавать ее сотрудникам любые вопросы, в том числе неудобные. Такие беседы хорошо дополняют общую картину. Попросите управляющую компанию разработать и представить на собрании план будущих работ по дому, возможные тарифы, и другие условия работы.
Шаг третий: подготовка информации о кандидатах
Для того, чтобы голосование о смене управляющей компании прошло полноценно, попросите письменные предложения от выбранных вами организаций. Оптимальным вариантом будет выбор одной управляющей организации для рассмотрения.
Для заочного этапа голосования, о котором речь пойдет позже, лучше подготовить информацию об управляющей компании в печатном виде или сделать рассылку в электронном, если есть такая возможность.
Шаг четвертый: подготовка к голосованию
Чтобы провести легитимное собрание, необходимо соблюсти ряд условностей.
· Предупредить других собственников о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до выбранной даты. В соответствии с Жилищным кодексом, уведомлять нужно лично (подтверждением об уведомлении будет служить подпись собственника в специально созданном реестре уведомлений), либо направив заказное письмо с уведомлением. Подготовьте так называемый реестр уведомлений. В нем жильцы дома будут ставить подпись после того, как получат информацию о дате проведении собрания. Для тех собственников, которых вы не сможете пригласить лично, в реестре указываются реквизиты письма, направленного почтой с уведомлением о вручении.
· В некоторых случаях жильцы дома принимают решение о том, что информирование собственников допускается иным образом. Например, информацией о собрании собственников на доске объявлений подъезда. С приходом современных технологий создаются общие чаты собственников в соцсетях и мессенджерах, и объявление о собрании в таком чате также считается действительным, если это оговорено правилами. В договоре между собственниками и управляющей компанией также может быть указан установленный способ оповещения жильцов.
· Учитывая, что собрать вместе в один день и в одно время всех жильцов многоквартирного дома – задача нереальная, оптимально использовать собрание с очно-заочной формой голосования. Ее суть заключается в том, что к тем собственникам, которые не пришли на собрание, вы можете явиться домой в ближайшее время. В этом случае собственник выразит свое мнение в буквальном смысле не вставая с дивана, поставив свою подпись в реестре голосования с пометкой «за» или «против». Для большинства жильцов это самый удобный формат голосования.
· К моменту информирования жильцов о проведении собрания у вас уже должна быть сформулирована повестка дня. В повестку дня необходимо включить вопрос о проведении очно-заочного голосования, о смене управляющей компании, и о сроках, которые вы дадите предыдущей управляющей компании для передачи документации и остатка средств. Для заочной части голосования также на собрании устанавливаются сроки. Обычно не более месяца. Этого времени хватает для того, чтобы обойти всех собственников, которые в отпуске, в командировке, на работе, и так далее.
· Помимо оговоренных условий, обязательными в повестке дня должны быть и технические моменты – утверждение председателя и секретаря собрания, комиссии по подсчету голосов, места для хранения результатов голосования, утверждение метода знакомства собственников с протоколом голосования. В повестку дня вы можете включить любые другие насущные вопросы, требующие решения. В течение собрания повестку дня изменить нельзя. В извещении повестка дня собрания также должна быть указана.
· Если в числе прочих в доме есть муниципальные квартиры, то уведомление о собрании необходимо направить в местный муниципалитет.
Шаг пятый: проведение голосования
Выбранная очно-заочная форма голосования имеет свои особенности. Для начала все вопросы на собрании обсуждаются с теми жильцами, кто пришел на собрание. Они выражают свое мнение в соответствующем реестре по каждому вопросу, поставленному на голосование. Вариантов ответа может быть три: «за», «против», «воздержался».
Затем в течение оговоренного на собрании времени (как выше указывалось, обычно для такой работы отводится месяц) необходимо провести опрос тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании. Они также выразят свое мнение в том же самом реестре.
Шаг шестой: уведомление о результатах голосования
· После того, как избранная комиссия завершит подсчет голосов, о результатах голосования необходимо уведомить собственников. Срок на подсчет голосов и уведомление собственников отводится в размере десяти дней.
· Способ извещения жильцов о результатах прошедшего голосования был утвержден в процессе собрания, и вам останется только реализовать его. Удобнее всего разместить эту информацию на доске объявлений у подъезда.
· По каждому из вопросов, которые решались на собрании жильцов, необходимо составить письменный протокол. К протоколу должен быть приложен полный реестр собственников, для того, чтобы ГЖИ было проще оценить, имелся ли кворум, и действительно ли решение было принято большинством голосов. Собрание признается состоявшимся, если в нем приняли участие более 50% голосов собственников. Голоса учитываются не по количеству собственников, а по размеру жилых помещений, находящихся в собственности. То есть голос владельца трехкомнатной квартиры весомее, чем вес хозяина однушки.
· Если собрание имеет кворум, и в результате собрания было принято решение о смене УК, необходимо готовить пакет документов для государственной инспекции по жилью и для бывшей управляющей организации.
Шаг седьмой: расторжение договора со старой УК и извещение ГЖИ о смене управляющей организации
Для того, чтобы у нерадивой УК было меньше шансов оспорить ваше решение в суде, необходимо соблюсти все необходимые формальности. Важным пунктом на этом пути является оповещение старой и новой УК и уведомление ГЖИ о произошедшей смене.
Для этого в пятидневный срок направляем в действующую управляющую организацию уведомление о прекращении действия договора на основании решения собственников. К данному заявлению вы можете приложить копию протокола общего собрания. В письме также необходимо установить сроки передачи всей имеющейся технической документации и остатка денежных средств выбранной организации. Для того, чтобы передача состоялась, в письме указывается полное наименование, реквизиты и контакты выбранной управляющей компании.
В пятидневный срок также необходимо внести изменения в реестр государственной инспекции по жилью. Для внесения изменений представителю многоквартирного дома необходимо предоставить в ГЖИ следующий пакет документов:
· Протокол общего собрания собственников (оригинал)
· Протокол принятого решения (оригинал)
· Полный реестр собственников жилых помещений многоквартирного дома
· Реестр уведомления собственников о проведении собрания (личных и направленных по почте)
· Оригинал бланков голосования
· Реестр граждан, присутствующих на очной части собрания, и тех, кто голосовал заочно.
В отдельных случаях по требованию ГЖИ необходимо будет предоставить иные документы, подтверждающие легитимность принятого решения.
Шаг восьмой: заключение договора с выбранной управляющей организацией
В новую управляющую компанию также направляются копии протоколов проведенного собрания в качестве уведомления о намерении заключить договор. Проследите, чтобы был составлен двусторонний акт приема-передачи имущества и финансов между сменившимися организациями. Также желательно проконтролировать полноту и достоверность данного перечня. Это поможет оценить эффективность уже проведенных работ и тех работ, которые планирует выбранная компания.
Новая компания должна направить жильцам договор обслуживания. Проще всего это сделать сразу после собрания в случае принятия положительного решения, так как собрать всех вместе в другое время вам вряд ли удастся.
